Этапы капитального ремонта: как сделать капитальный ремонт без лишних переделок

Капитальный ремонт квартиры — это десятки работ, которые потом будут скрыты под отделкой. Например, коммуникации под стяжкой пола или штробы под штукатуркой — каждую из работ можно сделать только один раз в правильном месте цепочки. Если поменять порядок, придется вскрывать уже готовую работу и переделывать заново, а это лишние деньги и время.

Капитальный ремонт разбит на шесть последовательных этапов. В статье разбираем, что входит в каждый из них. Опытом делятся специалисты Urbandcraft, которые уже больше 10 лет занимаются ремонтом в Москве и ТиНАО.

Шесть этапов капитального ремонта

Подготовка — смета, план работ.
При необходимости — демонтаж старой отделки, согласование перепланировки, демонтаж перегородок и возведение новых
Комплектация — подбор и закупка материалов под проект, организация доставок по графику ремонта.
Черновые работы — коммуникации, окна, стяжка пола, выравнивание стен.
Чистовая отделка — потолок, стены, напольные покрытия, двери, светильники и сантехника.
Приемка работ и уборка.

Что такое капитальный ремонт квартиры

Капитальный ремонт — это ремонт, который затрагивает все части квартиры и включает скрытые работы: коммуникации, выравнивание поверхностей, стяжку пола. Иногда капитальный ремонт включает и перепланировку комнат.

Капитальный ремонт нужен в следующих случаях:

если коммуникации сильно изношены, нужно заменить проводку или трубы;
планируется перепланировка и снос перегородок: вы хотите объединить комнаты, перенести дверные проемы или изменить функционал помещений;
пол или стены требуют выравнивания;
произошла авария, требуется убрать последствия серьезного затопления или пожара, после которых нужно демонтировать старую отделку до бетонного основания.

Как сделать капитальный ремонт? 6 последовательных этапов

1. Подготовительный этап

Масштабный ремонт начинается еще до того, как выносят мебель и снимают старые обои. На основе замеров и пожеланий жильцов составляется смета — это документ, который фиксирует объем материалов и работ по каждому этапу.

2. Демонтаж и перепланировка

Далее идут демонтажные работы. Во время демонтажа во вторичном жилье снимают все старые покрытия — ламинат или линолеум, обои, натяжные потолки, штукатурку, двери и плинтуса, разбирают ненужные конструкции. Когда ремонт предполагает перепланировку, то в демонтажные работы может входить снос перегородок. В новостройке-«бетонной коробке» демонтировать нечего, поэтому этот этап не актуален.

Если требуются новые перегородки, далее идет сборка стен из блоков, кирпича или гипсокартона по новому плану.

Важно: согласование перепланировки нужно получить до начала демонтажа, а не в процессе. рассмотрение может занять несколько месяцев, и начатый ремонт придется приостановить до получения разрешения.

“

Мы всегда уточняем у заказчика планы по перепланировке на самой первой встрече. Если перегородку уже снесли без согласования, узаконить изменения постфактум получается не всегда.

Вадим, эксперт Urbandcraft

3. Комплектация ремонта

Пока идет демонтаж, уже нужно закупать материалы под черновые работы: смеси для стяжки и штукатурки, кабель, трубы, короба под коммуникации. Комплектующие для чистовой отделки — плитку, обои, двери, сантехнику — обычно покупают чуть позже, когда черновые материалы просохли.

На своих проектах мы берем на себя подбор и закупку материалов под график работ. В Urbandcraft комплектация — это часть всех услуг по ремонту. Подробнее о том, что входит в комплектацию, — на странице услуги.

4. Черновая отделка

Черновая отделка — все скрытые работы, от которых зависит качество ремонта и комфорт будущего помещения. На этом этапе закладывают основу для будущего интерьера.

У чернового этапа строгий порядок:

коммуникации — разводка труб водоснабжения, канализации и отопления. Штробление стен и монтаж электропроводки, проводка кабелей для интернета и ТВ. На этом же этапе устанавливают систему теплого пола;
стяжка пола — шумоизоляция под стяжку, заливка чернового пола (цементно-песчаная стяжка или наливной пол), гидроизоляция в «мокрых зонах»;
выравнивание поверхностей — оштукатуривание и шпатлевание стен и потолков, монтаж коробов из гипсокартона при необходимости.

“

Частая ошибка — заливать стяжку до того, как проложены все трубы и кабели. Тогда штробы под коммуникации приходится делать уже в готовом полу, а это лишний демонтаж и риск повредить только что залитую стяжку.

Вадим, эксперт Urbandcraft

На этом этапе ремонта делают черновой монтаж коммуникаций для кондиционеров, пока стены еще не оштукатурены и не сделана чистовая отделка. Если требуется заменить окна, то стеклопакеты тоже устанавливают на этапе черновых работ. Это важно для защиты стен, так как демонтаж старых рам и монтаж новых — грязный и шумный процесс. Если поставить окна после ремонта, новые обои или краска будут испорчены. Штукатурку и выравнивание откосов делают сразу после установки рамы, чтобы не было трещин.

Подробнее про этот этап — в статье про черновой ремонт квартиры.

5. Чистовая отделка

Финишные работы также подчиняются порядку: сначала потолок, затем стены, потом пол, и в последнюю очередь — двери, сантехника и розетки.

Такая последовательность защищает уже готовые поверхности от повреждения при продолжении ремонта:

плиточные работы: укладка плитки на пол и стены в санузлах, на кухне или в прихожей;
монтаж натяжных потолков или покраска подготовленной поверхности;
оклейка стен обоями или покраска, отделка декоративной штукатуркой, монтаж декоративных панелей;
укладка ламината, паркета, линолеума или кварцвиниловой плитки;
установка межкомнатных дверей, наличников и напольных плинтусов;
монтаж розеток, выключателей, осветительных приборов, установка внутренних блоков кондиционеров;
установка ванны или душевой кабины, раковин и смесителей, фильтров для воды.

Порядок финишных работ подробнее разбираем в статье про чистовую отделку.

6. Генеральная уборка

Послестроительная уборка — обязательная часть работ, без нее не обойтись.

После черновых и чистовых работ в квартире остаются три вещи, из-за которых в нее нельзя просто заехать:

мелкая строительная пыль — она оседает неделями и портит свежие покрытия и новую мебель, если убрать ее недостаточно тщательно;
защитная пленка, малярный скотч и наклейки на сантехнике, стеклопакетах и дверях;
строительный мусор, без вывоза которого нельзя расставить мебель и технику.

Генеральная уборка входит в состав всех услуг по ремонту Urbandcraft вместе с приемкой работ.

Типичные ошибки на каждом этапе работ: чек-лист

Разобрали, на чем чаще всего время или деньги на каждом из этапов.

Сводная таблица этапов капитального ремонта

Подготовка;Замеры помещений, составление сметы;Рассчитывать смету без запаса на скрытые дефекты. Если при демонтаже и работах вскроются проблемы, бюджет выйдет выше планируемого Демонтаж и перепланировка;Снятие старых покрытий, согласование перепланировки, снос перегородок, сборка новых стен при необходимости;Сносить перегородки до согласования — перепланировку потом не всегда получается узаконить Комплектация;Подбор и закупка материалов под черновые и чистовые работы, доставки по графику;Закупать все материалы заранее одним списком. Если черновые материалы опаздывают, бригада простаивает. Если чистовые приходят слишком рано — занимают место и мешают на объекте Черновые работы;Разводка труб и электрики, монтаж теплого пола, установка окон, штробление стен, черновой монтаж кондиционеров, шумоизоляция, гидроизоляция «мокрых зон», стяжка пола, выравнивание поверхностей под отделку;Заливать стяжку до того, как проложены все трубы и кабели — штробы под коммуникации потом придется делать в готовом полу Чистовые работы;Плитка, натяжные потолки или покраска, отделка стен обоями или краской, декоративные панели, укладка напольных покрытий, двери и плинтуса, розетки и выключатели, внутренние блоки кондиционеров, сантехника;Нарушать логику работ сверху вниз: 1) Начинать чистовую отделку до завершения всех коммуникаций. Если после отделки выясняется, что забыли розетку или вывод под технику, стены приходится вскрывать заново. 2) Устанавливать двери до укладки пола. Дверное полотно и коробку легко поцарапать или испачкать во время последующих работ с напольным покрытием. 3) Сделать чистовую отделку стен до укладки пола. Свежая покраска или обои пачкаются пылью и материалами при монтаже пола, и их приходится подчищать или переделывать. Финал;Приемка работ, проверка качества, послестроительная уборка;Проводить приемку на глаз, без актов на скрытые работы

Итог: в каком порядке спланировать капитальный ремонт

Грамотный порядок идет от работ, переделка которых не повлечет за собой демонтаж, к тому, что переделать сложнее всего:

Смета и план работ.
Демонтаж отделки. Согласование перепланировки и демонтаж перегородок.
Комплектация — закупка материалов по графику этапов.
Черновые работы по порядку: коммуникации → стяжка → выравнивание стен и потолков.
Чистовая отделка сверху вниз: потолок → стены → пол → двери, сантехника, розетки.
Приемка по актам и генеральная уборка.

Каждый шаг назад по этому списку — это демонтаж уже готовой работы. Спланировать ремонт заранее дешевле, чем переделывать его по ходу.